17  04
2014
Burocracia | Reforma

Novas regras para obras em condomínios (NBR 16.280)

regras-obras-condominio

Amanhã entra em vigor a NBR 16.280 que estabelece novas regras para obras em condomínios, dando responsabilidades e atribuições  aos proprietários dos imóveis, aos síndicos e aos profissionais.

Achei que seria interessante explicar melhor o que essa nova NBR implicará nas reformas daqui em diante.

Muita gente interpretou essa nova Norma como mais um gasto na reforma, mas, ao contrário, ela nos resguarda de vários problemas.  Um de seus objetivos foi o de prevenir situações onde o particular impera ao coletivo. Por mais que sejamos o proprietário do imóvel, devemos lembrar que, principalmente  quando moramos em prédios, existem coisas em nossos apartamentos que são comuns a todos os outros moradores, como: Vigas e pilares ou alvenaria estrutural; descidas de água, esgoto e águas pluviais; Exaustação e etc. Por essa razão, havia a necessidade que fosse estabelecida uma regra geral para que a reforma em uma unidade não prejudicasse todas as outras.

Assim, cada ator sabendo o que deve fazer, as reformas serão realizadas sem dores de cabeça, sem prejuízo aos demais moradores e os problemas deverão ser minimizados.

Conforme essa NBR, o proprietário deve contratar profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro),  antes de começar a obra, para elaborar um plano de reforma e encaminhá-lo ao profissional legal pela edificação (síndico). O síndico apresentará esse plano para análise técnica e legal e responderá a solicitação.Se aprovada, ele também autoriza a entrada de material, equipamentos e pessoas contratadas, assim como comunica aos demais moradores sobre as obras.

Durante a execução da obra, o proprietário deve garantir que todos os regulamentos da legislação e do prédio sejam atendidos. Quando a obra terminar, o proprietário deve informar ao síndico tudo o que foi feito, atualizando o manual de uso do edifícios, se existir. Se não existir, deverá fazer um novo com as suas modificações.

O que é esse Plano de Reforma?
O plano de reforma consiste num documento que deverá conter as seguintes informações:

  • detalhamento sobre os impactos nos sistemas e equipamentos; entrada e saída de materiais
  • horários de trabalho
  • projetos e desenhos descritivos
  • identificação de atividades que geram ruídos
  • identificação dos profissionais
  • planejamento de descarte de resíduos.

Esse documento só poderá ser elaborado por engenheiros civis ou arquitetos.

Mas isso vale para qualquer tipo de reforma?

Primeiro, vamos definir o que é uma reforma para a NBR16.280: “ reforma é  toda e qualquer alteração que vise recuperar, melhorar ou ampliar as condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não sejam de manutenção”. Isso significa que serviços como pintura não precisariam de arquiteto ou engenheiro, porém, serviços que, de alguma forma, alterem um elemento construtivo precisam da consultoria desses profissionais. Esses serviços são:

  • Automação;
  • Instalação de ar-condicionado, exaustão, ventilação;
  • Revestimentos;
  • Impermeabilização;
  • Esquadrias e fechamento de varandas;
  • Hidrossanitário;
  • Prevenção e combate a incêndio;
  • Instalações elétricas e a gás;
  • Qualquer obra que possa afetar a estrutura como, remoção ou acréscimo de paredes, furos e aberturas, alterações que impliquem no aumento ou redução de carga.

 

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18 comentários
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  1. Rê Moraes
    17.abril.2014

    Oi Bruna..
    Acho ótimo essa nova NBR, porém como td no Brasil o grande problema é a falta de fiscalização.
    Uma dica pra quem vai fazer reforma a partir de agora: é muito tentador buscar um profissional só para “assinar” o projeto e pronto. Claaaro que sai mais barato, mas pensa, gente: um profissional que se sujeita a uma situação dessas, na qual se der algo errado ele será responsabilizado civel e criminalmente, vc acha mesmo que é um bom profissional?
    Pensando nisso, se resguardem! Façam as coisas do jeito certo que tenho certeza que a tão falada “dor de cabeça de obra” será praticamente nula!
    E não, isso não é um custo a mais para sua obra, é um custo indireto que toda obra já deveria ter, mas pelo jeito foi preciso estar escrito em letras garrafais na NBR.

    Bjss

  2. 17.abril.2014

    Vale lembrar que é uma norma, ou seja, uma recomendação. Não haverá fiscalização ou obrigação de segui-la :)

    • Jennifer Rosa
      20.abril.2014

      Que bom! Tomara mesmo. Ninguém merece isso, agora só de por um ar condicionado vou precisar da assinatura de um arquiteto! Eu até aceito no caso da parte estrutural… mas os arquitetos estão querendo de mais né?

      • lobo
        24.setembro.2014

        Jennifer, pense no seguinte: um furo na viga para passar a tubulação do ar condicionado pode afetar sua estabilidade. Por isso a necessidade do laudo. A função do laudo é exatamente essa, pois as pessoas muitas vezes fazem as coisas sem enxergar o problema, por falta de especialização técnica. Para instalar ar condicionado precisa de laudo. Outro problema possível é um excesso de carga elétrica no circuito onde irá instalar o AC causar um incêndio.

      • lobo
        24.setembro.2014

        Jennifer, pense no seguinte: um furo na viga para passar a tubulação do ar condicionado pode afetar sua estabilidade. Por isso a necessidade do laudo. A função do laudo é exatamente essa, pois as pessoas muitas vezes fazem as coisas sem enxergar o problema, por falta de especialização técnica.

    • Lobo
      24.setembro.2014

      As normas da ABNT constam na lei federal Código do Consumidor e, por isso, tem força de Lei.

  3. Áurea
    18.abril.2014

    Boa noite, Bruna.
    Vi sobre essa norma essa semana e achei super bacana! Há realmente a necessidade deste tipo de norma para prédios!
    Mudando de assunto, estou super ansiosa para o tópico de papel de parede, estou querendo comprar para colocar na direção que vai ficar a cama de casal, mas ainda não encontrei nenhum bonito na minha cidade! Você comprou o seu pela internet? Beijos e uma feliz páscoa!!

  4. 18.abril.2014

    Adorei o post! Muito esclarecedor. Nosso apartamento sai mês que vem e a gente nem sabia dessa nova norma! Valeu ;)

    Beijos!

  5. Andressa
    21.abril.2014

    Gostaria de fazer minha as palavras da colega de profissão, Andréa Sábbato:

    “Sobre a nova norma técnica: Sistema de gestão de Obras
    Me admira que a norma que visa garantir a segurança das reformas tenha sido discutida e elaborada somente por arquitetos e engenheiros. Quem, como eu, trabalha na área há mais de dez anos e foi excluído, ficou estarrecido. Sou Designer de Interiores e juntamente com meu diploma, certificado pelo MEC, fui absolutamente ignorada na nova norma NBR 16.280. Faz parte da matriz curricular dos cursos de graduação técnica em design de interiores matérias como elétrica, hidráulica, segurança estrutural entre outras especificidades que nos conferem os conhecimentos técnicos necessários para realizar diversas interferências em um imóvel. O limite do que podíamos fazer era muito claro, qualquer intervenção estrutural exigia o laudo de um engenheiro, este profissional colocava seus conhecimentos a serviço do projeto e dizia se poderia e como aquela alteração deveria ser feita, além de acompanhar e se responsabilizar pelo projeto. Com a nova norma precisaremos de um laudo do engenheiro/arquiteto até para trocar um móvel por outro maior, o síndico precisará também contratar seu engenheiro/arquiteto para verificar o laudo do morador, ou seja, engenheiros e arquitetos podem passam a garantir os seus sustentos na base do laudo, ou ainda, os móveis do país não serão mais trocados. A divulgação desta norma está sendo feita por todas as grandes mídias e algo que não se diz claramente é que isto é uma norma, não uma lei, além de não ter nenhum órgão responsável pela fiscalização. As últimas tragédias como a do Edifício Liberdade ou o incêndio da Boate Kiss foram causadas pela falta de fiscalização e de um responsável técnico. Não vejo como a nova norma vai tornar as reformas mais seguras, visto que a falta de fiscalização irá perpetuar e os altos custos dos dois laudos (morador e síndico) irão contribuir para o aumento das reformas sem acompanhamento de um profissional. Se o caminho da evolução é a sabedoria, esta norma é o desenho do retrocesso, para os proprietários, designers de interiores e para a grande arquitetura, que nunca foi tão baixa.
    #DesignersUnidos”

  6. 23.abril.2014

    Olá! A norma veio apenas para formalizar um ação que já deveríamos seguir ao reformar e nos dar uma segurança a mais ao saber que a obra do meu vizinho não vai colocar em risco o meu apartamento, porque ele está sendo assessorado por um profissional especializado.
    Depois dos diversos incidentes que foram noticiados, dá pra perceber que existem serviços numa reforma que, apesar de serem complexos, muitas vezes, são negligenciados pelos proprietários e ficam a cargo de quem não é apto para executá-los, pondo em risco a vida de diversas pessoas.

    Pintar paredes, trocar papel de parede e etc não geram nenhum risco e nem requerem nenhum conhecimento técnico tão especializado para sua execução. Mas a colocação de um ar condicionado, a retirada de uma parede, mudança de pontos hidráulicos em um banheiro… precisam do acompanhamento de um profissional sim e da ciência e autorização do condomínio.

    Vamos tomar como exemplo a colocação do ar condicionado:
    – Haverá interferência na fachada. Seu condomínio permite isso?
    – Seu prédio é em alvenaria estrutural? Você sabe se foi prevista essa carga (o ar condicionado) onde você pretende instalar?
    – Você sabe se a voltagem do seu aparelho é compatível com a que você dispõe em seu apartamento? Essa carga elétrica é prevista na sua instalação? Como resolver isso?
    – E o dreno? Por onde vai passar? Quais paredes posso cortar para passar o dreno? Como não prejudicar meu vizinho com o gotejamento do meu aparelho?

    A norma tem força de lei para o prestador de serviço (código do consumidor) e acredito que os síndicos passem a obedecer suas recomendações. Mas o que acho mais importante não é se haverá fiscalização/ multa. O que devemos pensar é que uma reforma implica em diversas atividades técnicas, que se não forem orientadas por profissionais habilitados irão por em risco a nossa segurança e a das demais pessoas ao nosso redor.

    No caso em de imóveis novos, para não correr o risco de perder a garantia, é importante que seja apresentado a construtora o plano de reforma, elaborado por um profissional habilitado, com as alterações que o proprietário pretende executar.

    • Renata
      08.maio.2014

      Na minha opniao a norma, tem um grande viés. Aumenta o custo, já caro, da moradia. Os profissionais registrados no CREA ou Sei lá o que vão receber mais, os síndicos vão exigir mais, e o proprietários vão pagar mais. Simples assim! Ate a prefeitura cobra uma taxa ou mais, para uma simples comunicação de pequena reforma para que eu simplesmente coloque um piso na minha casa, coisa que a construtora deixou de fazer!

  7. MArcela
    25.abril.2014

    Para mim o maior problema da norma (não é lei) é de deixar na mão do síndico a responsabilidade de avaliar, autorizar a reforma. Na sua grande maioria um síndico não terá competência para avaliar um “laudo”. No meu caso, rebaixei o teto do meu apartamento com gesso e fiz uma prateleira de drywall uma semana antes da “norma” entrar em vigor, e a síndica solicitou um laudo esta semana.

    Respondi que faria o laudo sem problemas, já que minha irmã é arquiteta, mas que gostaria de ver o laudo de todos os apartamentos – incluindo o dela- que tivessem rebaixado o teto.

    Acho que tudo é uma questão de bom senso, no caso do meu condomínio não há bom senso algum.

    Conversei com minha irmã e ela disse que era um absurdo fazer um laudo para a colocação de um gesso e uma prateleira de drywall, que faria, mas que não haveria necessidade alguma.

    Bjs

    • Bruna Santos da Silva
      17.março.2016

      Sua dúvida esclareceu a minha … Obrigada!

  8. Priscilla
    26.abril.2014

    Se eu quiser tirar o piso e azulejo da cozinha e banheiro,também preciso fazer esse plano de reforma?

  9. Rodrigo
    03.junho.2014

    Ninguém vai responder a Priscilla? E aí como é que fica no caso de troca do piso e/ou azulejo?

  10. Felippe
    07.janeiro.2016

    Essa norma parece ter vindo para ajudar mesmo.
    Mas tenho uma dúvida, estou com uma infiltração em meu apto a muito tempo e as obras feitas pelo condomínio não ajudaram em nada, só chover que ela volta. Quero então contratar uma empresa pra fazer as obras de forma particular, é possível? Iríamos pagar por tudo, por dentro do apartamento e na parte de fora, é possível? Há algo que vá contra isso, há necessidade de aprovação em reunião ou apenas o aval do síndico? Iremos pagar pois temos vontade de vender o apartamento e não queremos problemas possíveis no futuro.

  11. Bruna Santos da Silva
    17.março.2016

    Bom dia,

    Gostaria de saber se colocar sanca no apartamento, tenho a necessidade de tal documentação?

    Obrigada!

  12. rose
    28.julho.2016

    Esta Norma 16280 se aplica para a maioria das obras dentro das unidades inclusive nas áreas comuns do prédio,
    Realmente as normas da ABNT não são leis. Porém, se houver algum acidente, o síndico e o morador que fez a reforma serão responsabilizados, já que a jurisprudência, ao longo do tempo, mostra que o caminho “correto” a ser seguido é o de obedecer às normas da ABNT, mesmo que as mesmas não tenham força de lei.
    A maioria das obras em apartamentos ou nas áreas comuns do prédio precisam de responsáveis técnicos , mas é claro é preciso ter o bom senso, reparos hidráulicos ou eletricos, manutenção como pintura ,sancas em gesso , sinteco e outros que não coloquem em risco a integridade da edificação e dos moradores não precisa de RRT,
    Para instalação de ar condicionado muitas vezes a instalação vai incluir quebra de paredes e pode mexer com a parte estrutural da edificação sendo necessário a RRT assim como a troca do piso existente por novo piso mais pesado , que pode ser incompatível com a estrutura da laje, imagine se todos decidam colocar granito ao invés de cerâmica , ou mesmo um cimentício inclusive nas áreas comuns , com certeza não derrubaria o prédio mas aumentaria bastante o esforço da estrutura
    O síndico pode parar a obra de diversas formas.
    O ideal, é que as pessoas saibam que uma edificação precisa do equilíbrio com que ela foi projetada, e isso precisa ser respeitado para a segurança de todos,
    O síndico é o representante legal e deve zelar pela integridade da edificação , e como dever de sindico deverá fazer um pedido formal e protocolado da ART ou RRT. Depois disso, caso não seja atendido, ele pode pedir o embargo da obra na prefeitura, fazer um B.O. relatando o ocorrido, ou ainda entrando com uma ação na Justiça, com um pedido de paralisação da obra. Outra saída é simplesmente não deixar o material ou os funcionários da unidade em reforma entrarem no condomínio.
    Mas é claro que raramente se chega a este ponto em um prédio de bom nível.